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楔子

要实现对工程项目成本的有效控制，必须建立健全成本管理的各项组织与机制，而“成本复盘”工作至关重要，只有通过复盘来反馈整个项目真实的成本情况，才算项目完整结束。目前各项目并未重视成本复盘这项工作，未意识到复盘工作可积累真实的工程项目各造价数据，建立咨询公司内部工程造价资料数据库，为各地产成本工程师编制目标成本提供重要的基础性资料，同时也能为工程项目成本控制提供有力的支持。那么，如何真正做好“复盘”这项工作呢？现以某项目为例说明。

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项目概览复盘

思路：测绘面积与工规证面积对比，面积差异原因分析以及分析面积差异变化导致的可售比变化。

1.1项目建造情况：

（1）测绘数据与工规证面积校核

规划建筑面积：用地面积为31485.45㎡， 总建筑面积为183459.9㎡，其中：① 住宅（超高层）总建筑面积为130959.42㎡，地下室面积为41240.54㎡。② 商业总建筑面积为9343.92㎡。

结算建筑面积：因方案修改，用地面积减少1973.37㎡，用地面积调为29812.08㎡，总建筑面积因商业变化减少609.07㎡，其他未变，调整为182850.84㎡。

（2）可售面积对比

可售面积同建筑面积减少609.07㎡。

二、目标成本复盘分析

思路：目标成本和动态成本以粗到细原则进行拆解分析。目标成本总金额、目标成本总单方整体分析，然后将土地、资本化利息剥离出来，重点分析建安总成本情况。

接着将八大类目标成本按地价及资本化利息、刚性成本、弹性成本、费用进行分类，分别核算出各自所占比例，根据偏差进行原因分析，最后将三级科目作为一个单元，以可售单方为数据口径，分析组成占比，筛选组成占比90%科目进行单方对比和偏差展示，针对差异原因分析和后续建议。

2.1 总目标成本分析

（1）项目总成本情况

经对比，项目总成本总节余11607万元。

经对比，项目可售单方节余668元/㎡。

（2）项目总成本明细

经对比，工程施工除了土方、地基处理与边坡支护、桩基工程和园林景观外合约包均有节余，再针对具体的成本科目/合约包进行具体分析。

2.2 前期类丈量报建费

费用明细表

经分析，预估过足约200万，费用未发生或取消约400万。

预估过足：详勘、地震安全性评估、人防异地建设费分别富余19万、20万、143万（详见标黄栏）。

费用未发生：消防审查费(培训费)、噪音防治费、环卫费、消防电检、外墙瓷砖检测费（详见标蓝栏）。

已取消：防雷检测及验收费、绿化异地建设费、施工招投标交易服务费、散装水泥专项基金、水电环境检测费、通风检测费、档案保证金（详见标绿栏）。

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指标复盘与沉淀

思路：以刚性成本、弹性成本、费用为模块，按每个模块的特性将关键指标梳理分析，刚性成本梳理落地值与集团标准值之间对比差异分析，弹性成本以造价单方、消耗量系数（与建筑面积之间关系，如窗地比、外立面系数等）值为数据基础，与造价单方匹配的产品组合、产品具体落地工法及效果、相似竞品项目数据展示出来，便于后续项目参考。

3.1 刚性指标分析

钢筋、混凝土指标

模板、砌体指标

经分析：

某项目无人防区域，钢筋含量均低于合约预算值，但单价在合约预算时略偏低（单价未考虑调差）。砼含量低于合约预算值，单价合约预算时比较合理（单价未考虑调差） 。砌体含量低于合约预算值，单价在合约预算时略偏高，结算时总金额释放约814万。模板含量低于合约预算值，单价除地下室外，其他在合约预算时略偏高，结算时总金额释放约631万元。

经分析，因实际含量低于合约预算值，在不含材料调差金额、贴息金额的前期下，混凝土、钢筋、模板、砌体、门窗合计富余2910万。

3.2 弹性成本

栏杆工程

室内装修指标

门窗指标

3.3 地下工程指标分析

经分析：

土方回填合同：原预留金额过足40.39万元。主合同金额195.76万元，增加补充协议2份，合计170.54万元，指令22.22万元。

土方开挖合同：土方开挖金额预留过少1156.08万。主合同金额1967.6万元，补充协议2份，合计437.41万元，指令7.5万元。其中增加土方开挖工程零星淤泥、破障、机械台班、砖渣等费用为172万，开挖单价调整，由79元/m³上涨至120元/m³，费用为266万。

基坑支护：结算金额中包含基坑支护金额5402941.91元、基坑监测金额184150元（暂未结算）。

桩基础：预留金额偏小。结算金额中包含试桩工程5264889.13元，桩基工程29584476.24元，不含商票贴息金额503201元。桩基单方增加23.55元/㎡，桩基检测单方增加4.33元/㎡。

桩基检测：结算金额中包含试桩检测金额819870元，不含商票贴息53211元，含桩基检测金额1069844元，不含商票贴息69510元。

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合约规划执行复盘

思路：以合约划分为基础，从高到低按二八原则选取占比重大合约包金星偏差率分析，同时梳理所有合约包的采购模式（集团集采、邀请招标、直接委托等）占比分析。合约规划落地执行度与集团标准度对比分析。

4.1 总合约包执行情况

经分析：结算合约总成本共计减少13000万元。

4.2 项目合约包分析

（1）总承包工程

经分析：以上结算金额为二审后金额，不含支付对价13709144.12元，剔除甲供材超报扣款1282637.66元，剔除结算超报扣款622656.76元。

总包合同初期

总包合同二审

总包审减内容

（2）土建甲分包工程

经分析：

外立面装修合同：某项目幕墙工程施工合同，暂未结算，商业幕墙实际方案有优化，幕墙工程原合同金额为56万，后签署售楼部幕墙工程补充合同92万。

（3）精装甲分包工程

价格对比：

经分析：

公共部位精装修工程合同：包含在总包合同中。

橱柜收纳系统供货合同：结算总金额为7120229.2元，剔除支付对价298723元，剔除甲供材超领扣款37066.80元。橱柜单价约1200元/m，浴室柜单价约1350元/m。

户内门采购及安装合同：昆山日门结算金额为3997089.62元，剔除支付对价134310元，结算超报扣款35188.51元，单价约2700元/樘。安洋结算金额为 5876004.63元，单价约1158元/樘，原合约预算中，均按品牌安洋考虑，故预留金额偏小。

地板供货及安装合同：德尔强化地板结算金额2082992.83元，剔除支付对价78059元，综合单价约93.18元/㎡。圣像实木地板结算金额8422198.97元，剔除支付对价413383元及销售样板间7940634.964元，综合单价185.82元/㎡。

玻璃淋浴屏风供货合同：结算总金额为2278749.34元，剔除支付对价213641元，综合单价1065.66元/套。

地采暖工程合同：地暖结算总金额5886954.88元，剔除支付对价281962元，支付对价11325.04元，超报扣款等，综合单价110~115元/㎡。

户内装修甲供材采购合同：包含涂料、暖风机、入户门电子锁、室内开关插座、铝扣板吊顶。剔除公区涂料、开关插座、灯具。

洁具、龙头及五金供货合同：结算总金额为5707818.95元，剔除支付对价128861元。

室内墙地砖供货合同：结算总金额8221075.77元，剔除支付对价373739元，东鹏地砖，单价约82元/㎡，踢脚线马可波罗单价约142元/㎡，其他楼栋地砖为欧神诺，单价约78元/㎡。

（4）甲供材、设备工程

经分析：

防水材料采购合同：实际做法较原合同变更，取消部分弹性体SBS改性沥青防水卷材，由喷涂聚氨酯代替。

管材供货合同：总结算金额2194079元，剔除支付对价35015元。

水表采购合同：水表类型为数码表，单价330元/个，检测费30元/块。

水泵房设计采购合同：生活水泵采购合同结算金额853865.38元，平均807元/户（共12台设备），消防泵、潜污泵采购合同结算金额为358131.97元，平均338元/户，合约预算分别为650元/户、300元/户，预留过少。

配电箱/柜、低压配电柜采购合同：住宅户内配电箱采购合同结算金额486788.8元，剔除支付对价23630元(弱电箱85元/套、户配电箱380元/户，含卫生间等位箱13元/套)。

非标箱采购合同结算金额1519189.21元，剔除支付对价76664元。

电线电缆供货合同：总结算金额6538453.52元，剔除支付对价222007元。

室内公共灯具供货合同：消防灯具(331459.63元)+部分室内公区灯具(269733.22元)。

外墙涂料供货合同：结算金额3230875.16元，剔除支付对价171837.00元，其中真石漆金额为498788.79元，单价25.05元/㎡，涂料金额为2560236.97元，单价11.66元/㎡。

室内公共部位装修甲供材合同：包含公区墙地砖、涂料、开关插座，合约预留偏小。

对讲系统采购合同：总结算金额260882元，平均246.58元户，合约预算过足，按400元/户预留。

（5）安装甲供材

经分析：

消防工程施工合同：总结算金额16034595元，剔除支付对价930076元。

智能化工程合同：综合单价1403元/户。

供水工程合同：结算金额1144207.5元，其中自来水表工程费91651.23元。

社区管网市政工程合同：暂未结算，金额不确定，未施工已切割。

燃气施工合同：结算金额2433400元，单价2300元/户。

室外高低压配电工程合同：专变供电施工合同结算金额5301677.25元，建面单方29元/㎡；住宅供电配套工程代建合同：结算金额9147440.88元，建面单方50.03元/㎡。

单元门采购及安装合同：单价1640.05元/㎡，过道门框354.99元/㎡。

入户门供货及安装合同：总结算金额2872484.64元，剔除支付对价121200元，其中甲级防火钢木复合装甲门，单价1039元/㎡，锁具185元/套。

防火门采购及安装合同：结算总金额2646129.24元，剔除支付对价132527元，综合单价约396.12元/㎡。

生活水箱采购安装合同：结算金额293836.23元，综合单价596.32元/m³，不锈钢水箱一共3台。

（6）前期类、设计和其他类

前期类

设计和其他类

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成本管理效能分析

思路：从成本KPI考核维度来反向校验项目施工过程中执行情况以及原因分析，同时提出后续迭代建议。

5.1 结算偏差率

（1）项目整体结算情况

（2）总包结算偏差率

经分析：某项目成本结算类合同共计94份，7份因现场未完工不具备结算条件，其他合同结算已全部完成，达到集团三个月结算完成考核要求。其中总包结算偏差率为2.47%（剔除材料调差和支付调差后为-5%），分包结算偏差率为5.98%，其中结算偏差大于10%的合同如下表所示。（剔除订单类合同）

（3）分包结算偏差率

经分析：

桩基工程：增加合同外工作内容：增加破坏性试桩内容（增加金额47万）。增加地下室静压桩工程量（场地限制原因）。增加商业桩基工程量（增加费用254万）。

桩基检测工程：增加商业桩检(费用为18万)。

土方工程：增加土方开挖工程零星淤泥、破障、机械台班、砖渣等费用为172万，土方单价调整，费用增加266万。

塑钢门窗工程：合同范围增加，增独立商业铝合金门窗、雨棚1280022.42；增加机房塑钢门窗、风撑49712.44元；商业首层增加门窗制安节14423.98；材料送检增加100000.00元；增加图纸深化设计69322.71元。

土方回填工程：土方回填单价有调整，新增工作范围（增加160万）。

景观工程：商业提升为营销大厅（示范区），整体绿化整改金额982266.93元。售楼部方案变化增827665.30元。规划验收配合事宜增575861.19元。架空层铺装、吊顶变更增261527.59元。

供水工程：地下室给水管网避让翻弯46820.66元，水泵房水管优化等设计变更增加53743.46元，生活水泵房内变频控制柜安装位置调整14430.96元。

5.2 项目未结算情况

5.3 合同外整体情况

（1）补充协议分析

经分析：某项目补充协议共计17份，涉及金额1697万元，主要为总包、桩基、土方、门窗，以上是对金额占比较大补充协议进行说明。

（2）签证变更

现场签证

经分析：现场签证：某项目现场签证共计410份，合计金额797.20万元，建筑单方金额43.60元/㎡。设计变更：某项目设计变更共计78份，合计金额325.17万元，建筑单方金额20.16元/㎡。

（3）成本优化

① 总包

② 供电

经分析，成本优化50万元。

（4）无效成本

经分析，无效成本23万元。

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问题点分析

6.1 甲方内部：

（1）合约管理

① 总包合同15年签订合同18年交付，期间工艺做法调整、精装标准提升、规范要求调整，费用增加；

② 甲分包施工界限不清；

③ 甲供材因集采时间未及时更新管理，到期前型号参原来赶着签合同，过程中调整增加费用。

（2）变更管理

① 签证变更发生原因分类

ICP系统上有分了几类原因，但下发变更时发生原因选择未按要求，没有形成统一标准；

② 签证变更输出端口界限不明

工程和设计输出内容混乱；

③ 后补指令多

签证变更在交付前后下发量较大，从下发内容可知，主要为交付提升类指令和前期已完成的后补类指令；

④ 变更资料“粗糙”

签证变更下发资料“粗糙”，签证变更确认对施工内容描述“粗糙”，未对施工过程、施工内容进行具体描述，指令附图简单。

（3）工程管理

关于工程做法，工程师的个人想法占比有多少？

提升交付变更占比大，同项目不同地块、不同项目交付提升做法、范围差异大。

变更总金额占变更的84%，交付提升品质变更占变更57%。

交付提升做法对比：

交付提升费用占比对比：

（4）设计管理

设计存在冲突、遗漏、错误；

设计方案提升调整，恰逢采过期、材料涨价，成本不可控；

设计方案阶段已优化考虑，但变更增加。

6.2 咨询成本工程师

（1）资料缺乏规范性

签证变更审核资料“太笼统”，未反应施工过程，成本复盘时无法反应真实数据；

（2）咨询工程师成本意识薄弱；

（3）工作缺乏主动性

不同地块发生的较大无效成本和可迭代的工程变更没有主动反馈的工作痕迹，采购集采到期没有主动反馈的工作痕迹。

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建议方案

7.1 甲方内部

（1）合约管理

① 总包合同15年签订合同18年交付，期间工艺做法调整、精装标准提升、规范要求调整，费用增加

建议：工程端口将最新工艺做法更新至万科建造手册，提供给咨询方，便于迭代编制招标清单，咨询端口收到工程端口发出的工艺调整邮件，应做台账记录整理，编制清单时进行迭代。

② 甲分包施工界限不清

建议：样板间展示前，设计与工程口需交圈充分，确定型号后建立拿着实际样品具体沟通，更加直观，另外图纸经多端口叠合，避免样板间展示后，签合同时工程觉得需要调整，再就是插座移位等问题出现。

（2）变更管理

① 签证变更发生原因分类

建议：变更实际原因纳入考核，咨询成本测算时，根据实际了解内容真实填写。

② 签证变更输出端口界限不明

建议：明确输出界限，便于责任划分，各端口均实行偏差度考核，根据变更内容明确输出端口标准化。

③ 后补指令多

建议：后补指令月度晾晒，对每一单后补变更按月在分公司进行晾晒，警示各位下发人及时下发指令变更。若现场施工进度紧张，可灵活采用微信群方式紧急处理，便于咨询公司及时勘察现场，留下过程影像资料。

④ 变更资料“粗糙”

建议：要求附上现场施工照片和尺寸度量照片作为下发指令的依据，资料规范化要求，可间接提效结算工作。

（3）工程管理

建议：提升交付做法，可否由建造管理部结合业主敏感度统一标准？

（4）设计管理

建议：将设计的缺、漏、错整理可迭代内容至设计标准审控表中。设计方案期间定位需准确，无重大原因产生的调整方案应进行晾晒警示。

7.2 咨询工程师

（1）资料缺乏规范性

建议：指令审核表要体现施工逻辑，避免笼统合计，便于真实复盘成本，无效成本也可直接统计，咨询公司三级复核时需把关。

（2）咨询工程师成本意识薄弱

建议：咨询公司内部进行成本优化、无效成本案例考核。

（3）工作缺乏主动性

建议：咨询公司内部考核时对项目团队内部的迭代动作作为工作亮点。

（4）建筑材料市场价格水平调研主动性、准确性薄弱

建议：咨询公司内部协同构建材料价格信息沟通交圈，实现互通共享，建立区域范围内主要建筑材料和施工费价格水平数据定期调研。

（5）专业能力需提升

建议：咨询公司内部全方位培训继续落实贯彻执行。

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成本复盘前置条件及总结

后评估思路：项目成本后评是全口径目标成本精益管理的复盘，通过结算数据分析评估成本经济性，从目标成本与项目结算成本分析成本管理的效益，结合成本复查体系核查结算成本的准确性、合规性，客观归纳总结形成项目成本后评价建议书。给后续项目成本开发提供宝贵意见及风险管理提示。项目成本后评价即为成本精细化管理的“成本体检报告”。

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