银发危机与婴儿潮据悉，20年内，美国婴儿潮一代或因死亡和搬迁，将空置或出售2100万套房子，这将会给房地产市场带来一场“银色海啸”。
婴儿潮一代20年内或将出售房子据美国房产买卖网站Zillow数据，随着婴儿潮一代步入他们的黄金时代，美国各地越来越多的房主将离世，数以百万计的婴儿潮一代将选择出售他们的房子。
在2007年至2017年的十年间，每年约有73万套以前由老年人拥有的房屋进入市场。但这个数字预计在未来几十年将呈指数增长。房地产公司Zillow ZG的最新分析显示，从2017年到2027年，60岁以上的老年人每年将向市场投放92万套住房。到2027年至2037年的十年间，这一数字预计将达到每年117万户。
Zillow估计，到2037年，由于婴儿潮一代的死亡或选择搬到更小的房子或养老机构，美国目前27%以上的自住住房(约2000万套房产)将挂牌出售。
红极一时的退休社区“太阳城”
面临空置危险1960年1月1日，美国亚利桑那州凤凰城郊区的退休社区“太阳城”开放。
图源AZCentral
这是一个专门为50岁以上的老人修建的退休社区。并且设施的齐全程度是你完全不能想象的，高尔夫球场、可容纳两百多人的大礼堂、游泳池、保龄球场，还有超大的购物中心、零售店。只有你想不到，没有它做不到。
“最好的度假村也比不过这里。”太阳城在当时的促销广告中这样说道。很快，太阳城就成了当年最受欢迎的社区，第一年就售罄。
在近60年后的今天，太阳城已经是3.8万美国老年人的家。而当年使之兴起的那批人，如今却成了它最大的挑战。
据Zillow数据，随着婴儿潮一代（美国1946年至1964年出生的人）的老去，因年纪太大而搬去跟儿女同住，或搬到有辅助生活设施的地方，乃至去世……到2027年，太阳城超过三分之一的房子将面临转手；到2037年，三分之二的房子都将转手。
“银色海啸”带来的影响而此次“银色海啸”对美国房市的影响可谓是一场真正的“海啸”。
Zillow的报告指出:“尽管几乎所有地区都将在一定程度上受到影响，从每一次分析来看，目前有五分之一到三分之一的业主自住住房存量受到影响，这波浪潮并不会一次冲击所有地区，也不会对所有市场一视同仁。”
据悉，预计佛罗里达州的彼得斯堡-克利尔沃特都会区受到的影响最大，到2037年，该地区将有33.2%的房屋被房主出售。亚利桑那州图森市以及大都会区(metropolitan area)， 32.6%的业主自住房屋预计将出售给老年人，其次是迈阿密，劳德代尔港圣露西和奥兰多市区在佛罗里达州各31.9%。
受“银色海啸”影响最小的地方可能是犹他州的盐湖城。预计盐湖城只有不到20%的房屋会挂牌出售，其他有望相对无损地摆脱这一影响的城市有德克萨斯州的奥斯汀、休斯顿和达拉斯。
银发海啸可能会为某些市场的潜在购房者提供帮助。
婴儿潮一代被认为是造成当前住房市场负担能力危机的罪魁祸首，因为与前几代人相比，他们中有更多的人选择在适当的时候变老。这实际上减少了市场上数以百万计的房屋，而这些房屋本来可以提供给那些希望成为首次购房者的年轻家庭。
然而，紧随婴儿潮一代之后的买家是X世代（美国1965年到1980年间出生的人）。X世代比婴儿潮的人口数量少、经济能力弱，这就给房产市场带来了问题。
其结果是，这一趋势将给这些市场带来大量的住房，这将有助于保持价格更可承受，并使拥有住房的前景更可行。
然而，不幸的是，这些房子所在的社区都是千禧一代和x世代不太喜欢居住的地方。
这意味着数以百万计的房屋可能会进入市场，而很少有人有兴趣购买它们。
其次，婴儿潮之后的买家，可能根本就没那个经济实力去消化如此多的房产。
哈佛大学住房研究联合中心的一份新研究发现，美国自2000年以来的收入增长疲软，包括学生贷款在内的债务负担加重，让婴儿潮之后的人到了退休年纪，能拥有自己房屋的人将少于上一代人。
“银色海啸”还将带来财务危机房子供过于求的后果，影响的不只是房地产市场。在佛罗里达州、亚利桑那州和内华达州等供需严重不匹配的地区，当地还将面临财务困境。
随着人口的减少，空置房屋的增多，税收也将相应减少。当地的道路交通、甚至警员配置这些关键性服务所依赖的资金又会随之减少。而建筑业也会由此衰退，进一步影响当地经济。
根据Zillow数据，在俄亥俄州扬斯敦和圣路易斯这样的地方，房价已经停滞不前。老人们去世了，却没有年轻人来填补空缺。
不过也有一些人认为，不用担心会出现2008年金融危机时期那种大规模的“房地产泡沫破裂”。因为婴儿潮一代去世带来的这一波空房，其投入市场的速度会慢一点，也就给市场留下了消化的时间。
更有可能出现的情况是，围绕老年人设计建造的退休社区将自行转化。那些原本价格较高的退休社区，会开始做出一些改变，使之更适合X世代或千禧一代，比如说增加学校、娱乐场等设施。
房地产开发商们现在也注意到了人口变迁问题，并开始调整策略。
开发商鲍勃·弗莱厄蒂称，他重新配置了自己在凤凰城的社区建造计划，以适应如今的人口变迁。他原计划只建造独栋小平房，现在改成了售价30万美元到100万美元之间，有多种价位、多种户型可选的房子，以满足不同人群需求。
