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“虽迟但到。”8月10日义乌新政落地后，当地的朋友发来四个字。

这轮事先张扬的调控，向义乌人民科普了“公证摇号”、“人才和无房户优先购房”、“3年限售”等新名词。

义乌新政前，《层楼》团队恰好探访了这座传奇县城，见证了它调控前的巅峰时刻。

它的经历也证明，如今的调控就是一场“打地鼠”游戏——谁敢冒头，就要做好挨打的准备。

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网红店蜜雪冰城楼上，“祖传调痔疮”的招牌强势插入。

嘈杂的菜市场二楼，藏着巨大的网红直播基地。数不清的载货三轮车，娴熟地在卡宴和奔驰间穿梭……在凌乱的画风间，所有初次踏入江下北电商小镇的访客，都要接受一次后现代主义洗礼。

据说，有5万人在此从事直播带货，资产上亿者不下50人——“宝马5系在这和自行车一样”。

这座由红砖农民房连缀起的城中村，恰是义乌“魔幻现实”的缩影。

义乌江下北电商小镇

作为金华下辖的县级市，义乌今年最出圈的，当属土地市场。你们应该都听说了，就在3月， 武汉地产和融创联手拍下义乌宾王路地块（江山云起），楼面价高达36030元/㎡。算下来，保本价就已达5万+。

若实际价格真能破5，意味着将贵过杭州奥体，向滨江、申花看齐！

最牛的是，它还不是孤例。加上去年9月众安的湖塘西地块（楼面价31026元/㎡），今年5月中海的经开区C地块（楼面价30633元/㎡）。

8个月内，义乌已拍出3宗3万+宅地，且位于市中心的不同板块，大有“全军出击”之势。

这房价体系，真是重庆看了伤心，长沙看了落泪啊……

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为什么义乌房价能一枝独秀？几乎每个置业顾问都会用高八度的嗓音回答你：义乌人不差钱啊！

江下北电商小镇能异军突起，正因它背靠义乌国际商贸城。这个经营面积超550万㎡的“全球最大批发市场”（体量相当于20个城西银泰），云集了200万种商品，出口219个国家和地区。

在这里，每个小人物都有一战成名的机会。就像这次奥运会，射击冠军杨倩头上的小黄鸭发夹一炮而红，结果义乌的“冠军同款发夹”一周内就狂售超10万件。

所以在义乌当售楼小姐，“以貌取人”是职场大忌。一个平平无奇的POLO衫大叔，很可能就是商贸城里叱咤风云的大老板。

这次听到最传奇的一个故事，是在一个千万级院墅。一个骑电瓶车来的大伯，第一次看房就全款刷下一套合院。事后置业顾问才打听到，他是在商贸城做发卡生意的老义乌，“家里农民房就有几十套”。

事了拂衣去，深藏功与名——这是很多义乌富人的倔强。

水大鱼大。正是深不可测的民间财富，让义乌的新房价格居高不下。目前，义乌最繁华的绣湖广场一带，已售罄的绿地·朝阳门，尾盘就已卖至4万/㎡。

义乌板块房价与地价示意图

板块即将亮相的华润下车门项目，放风价4万5/㎡，但不少义乌人仍觉得“不算贵”。因为同板块的次新房义乌壹号院，二手价格已破5万+。

所以你能理解，开发商在义乌高价拿地的底气了吧？义乌房价的“破5”，早已铺好了市场基础。

制高点立住了，义乌的房价梯度也就一目了然了。目前，义乌市区地段稍好的新房，普遍要3万以上，近郊板块则要2万+。

外围的义亭、苏溪、上溪等乡镇，房价在1万3-1万6之间。但即便1字头的乡镇，也要且行且珍惜。像南部距绣湖12公里的佛堂，房价已悄悄爬上2万。

放到杭州，足够去大江东、临安和临平挑一挑了。

是的，义乌房价的出挑，不止是上限。它的下限，同样完爆大批省会城市……

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当然，几次高价土拍仍是关键转折点。

一位当地媒体人告诉我，去年的义乌楼市，还是冷热不均的分化市场。有像绿城·晓风印月（商贸城旁的改善盘）这样的“千人摇”热盘，也有难卖到需要疯狂call客的边缘盘。

但个地王轰下来，楼市转瞬打满鸡血。“去年求着你买的盘，今年都要绑车位才肯卖了。”

爆炸式行情，为义乌带来了“两个倒挂”。首先，是地价与房价的倒挂，部分板块开始出现“面粉贵过面包”的奇观。

以中海经开区C地块为例，楼面价30633元/㎡。但周边的阳光城建杭联利·檀境、碧桂园云玺，新房价格仅2万5-2万7，比地价便宜至少3000元/㎡。

义乌的滨江壹品

其次，随着二手房价格拉升+新房限价，义乌的不少板块，出现了明显的一二手倒挂。比如在义乌商贸城旁，去年交付的滨江壹品，当年新房售价2万8，现在贝壳上已出现3万6的二手成交。

一路之隔的新盘福田金茂府，新房售价仍为3万/㎡，倒挂至少6000+。

所以尽管还有两幢房源待推，但福田金茂府似乎完全不愁蓄客。我在售楼处踩盘时，置业顾问推荐最多的是他们的商铺。等我离开时，还贴心地推荐我“可以去都会文澜看一看”（算是竞品）。

这礼貌劝退的剧情，是不是像极了杭州红盘？

福田金茂府几乎挂满了“售罄”

其实，在这次浙江县市探访中，义乌是最像杭州的城市。

有人为了上车绞尽脑汁，各种托关系拼手段。也有人为去年踏空而懊悔，“至少错过几十万收益”。那种焦虑，每个杭州人应该都能感同身受。

甚至走在义乌街头，一个个熟悉的案名也会让你如回杭州。从锦绣之城、翠语华庭、桃花源，到壹品、晓风印月、蘭园……

义乌也有“翠语华庭”

随着绿城、融创、滨江、众安、天阳、新湖等一众品牌房企进驻，义乌楼市也在迅速“接轨”杭州。

在华润下车门项目接待我的置业顾问，恰好也在杭州超级红盘幸福里卖过房。

随着楼市高歌猛进，义乌也成了品牌房企精锐部队的主战场。

04

不过义乌和杭州最相似的，还是人口增速。

印象中，小县市似乎总在被大城市疯狂吸血，是抢人大战绝对的输家。但义乌是个开挂般的存在。据七普数据，过去十年义乌人口增加了62.54万。这是什么概念呢？

这十年温州增加了45.08万，湖州是47.41万。绍兴、衢州、舟山、丽水，更是连40万都没到。

也就是说，它的人口增量不仅在浙江县级市排名第一，还超越了6个地级市！说它是“小杭州”，不算夸张吧？

都说“短期看金融，长期看人口”，这或许就是开发商押注义乌的底层逻辑。

不过人口终究是“长期缓释”型利好，眼下的义乌，还有个更简单粗暴的刺激政策——人才购房补贴。你可能会说，这有什么稀奇，人才房补杭州也有啊。

但要论普惠性，杭州被义乌甩了不止一条街。它有多壕呢？只要有全日制专科学历，就能补贴20万，可全额用于首付。本科硕士分别为30、40万，最高的省部级人才，可以补贴140万。

义乌福田CBD实景

并且无需落户，只要在义乌工作并缴纳社保1个月以上（同时需承诺将在义乌连续缴纳社保满7年）。

要知道在杭州，E类人才才有可能拿到20万房补。仅看学历的话，还得是“在国内外核心期刊发表过重要学术论文的博士”。在义乌呢，大专生就能拥有。

所以去年7月出台人才新政后，义乌楼市需求激增。

我认识的一个义乌朋友，原打算到杭州投资买房，结果一看白送几十万补贴，果断折回义乌买了套房。毕竟天与不取，反受其咎啊……

不过“撒钱式”补贴，对财政也是极大考验。一位开发商告诉我，目前等待发放补贴的人才已经排到1万多号，但实际发放才到4000号左右，“极大影响了开发商回款”。

在卖方市场下，一些开发商也开始或明或暗地劝退人才购房。比如有些楼盘要求以人才名义购房的，必须先自行垫付首付，等补贴正式下发后再退钱。

不过，随着“810新政”出台，公证摇号落地，热门楼盘的挑客现象或将缓解。当然，随着政策环境趋严 ，“普惠化”的人才补贴还能持续多久，也被打上了一个问号。

05

回过头看，义乌出台调控，几乎是必然。

就在7月底，住建部约谈了全国5座城市，并纳入房地产市场监测重点城市名单，金华赫然入列。3天后的深夜（8月2日），金华便火线出台了10条楼市新政，宣布将实行住宅3年限售、试点二手房参考价等措施。

虽新政只针对金华市区，义乌不受影响，但它也提出将“严格落实房地产调控'一城一策''一县一策'工作任务”。过了一周，义乌新政落地。

其实某种意义上看，它是一条“升级补丁”。为什么这么说呢？

因为就在今年3月，义乌其实已经出台限售令，规定今年10月1日后购买的新房，自取得不动产权证后满2年方可转让。

义乌市中心的综合体“义乌之心”

是不是同样很有义乌的魔幻味道？

其他城市的调控，基本都是“马上执行”。而义乌呢，是7个月后的“预告版”，为楼市拉开了一个超长的窗口期。大有一种“让你先跑50米，我再来追你”的意味。

不过在升级版的“810新政”中，限售范围从新房延伸至二手房，限售期从2年增至3年，并从“缓刑”改成了“立即执行”。

那么一路开挂的义乌楼市，会因此熄火吗？

从这轮调控内容看，它依然是“温柔一刀”。既没有出台限购，也没有传说中的二手房指导价。更多着眼于市场秩序的规范，比如限制更名房、对人才等三类人群开盘倾斜至少20%房源。

我们都知道，单打独斗的限售，杀伤力总归有限。

更何况，作为一个有产业支撑、有人口导入，也有高端购买力的城市，义乌楼市的韧性应该也不会弱。

“810新政”会在义乌楼市产生怎样的化学效应，还有待观察。但可以确定的是，在枪打出头鸟的环境下，低调一点，对义乌楼市没有坏处。